Boletins Jurídicos

Introdução

A relação entre locador e locatário envolve uma série de direitos e deveres, regulados pela lei do inquilinato. Em 2009, foi promulgada a Lei nº 12.112, também conhecida como Nova Lei do Inquilinato, trazendo diversas mudanças para proteger os interesses de ambas as partes. Em 2023, entraram em vigor algumas alterações que visam aprimorar o processo de despejo do inquilino inadimplente, tornando-o mais ágil e justo. Neste artigo, abordaremos as principais mudanças trazidas por essa nova lei, que dizem respeito à agilidade no processo de despejo, assim como as formas de defesa do devedor nas ações de despejo.

1. As principais mudanças da Lei nº 12.112/2009

1.1. Regulamentação da locação por temporada: a nova lei estabelece regras específicas para esse tipo de locação, como a limitação a um período de 90 dias e a possibilidade de cobrança antecipada de aluguel e encargos.

1.2. Ampliação da possibilidade de garantias: foram incluídas novas modalidades de garantia para o pagamento de aluguéis, como a caução em títulos de capitalização, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

1.3. Aperfeiçoamento das regras para retomada do imóvel: a lei estabelece prazos específicos para a retomada do imóvel em casos de extinção do contrato, como morte do locador, necessidade de reforma ou venda do imóvel.

1.4. Uso da mediação: a nova legislação introduz a possibilidade de mediação como forma alternativa de resolução de conflitos, visando agilizar os processos e reduzir a sobrecarga do judiciário.

2. Agilidade no processo de despejo do inquilino inadimplente

2.1. Notificação extrajudicial: a nova lei permite que o locador envie uma notificação extrajudicial ao inquilino inadimplente, informando sobre a falta de pagamento e concedendo prazo para regularização. Caso o inquilino não se manifeste ou não regularize a situação, o locador pode ingressar com a ação de despejo.

2.2. Redução do prazo para desocupação: antes da nova lei, o inquilino tinha até 30 dias para desocupar o imóvel após ser notificado judicialmente. Com as alterações em 2023, o prazo foi reduzido para 15 dias, desde que a ação de despejo seja fundamentada na falta de pagamento de aluguel.

2.3. Possibilidade de liminar de despejo: a nova legislação permite ao juiz conceder liminar de despejo em até 15 dias, desde que a prova do inadimplemento seja inequívoca. Essa medida busca evitar que o locador tenha que aguardar um longo período para retomar o imóvel.

3. Formas de defesa do devedor nas ações de despejo

3.1. Pagamento integral da dívida: o inquilino inadimplente pode quitar integralmente a dívida antes que ocorra o despejo, encerrando o processo.

3.2. Alegação de quitação parcial: caso o inquilino tenha efetuado algum pagamento na tentativa de regularizar a situação, ele pode alegar quitação parcial da dívida e solicitar a suspensão da ação de despejo até que a situação seja resolvida.

3.3. Contestação da notificação: é possível que o inquilino inadimplente conteste a notificação extrajudicial ou judicial, apresentando argumentos que evidenciem a inadimplência do locador, como problemas estruturais no imóvel ou falta de manutenção.

3.4. Alegação de vício redibitório: se o inquilino encontrar vícios ocultos no imóvel que dificultem seu uso ou habitação, pode alegar o vício redibitório como defesa para evitar o despejo.

3.5. Ações revisionais e consignatórias: o inquilino inadimplente pode propor ações revisionais para contestar o valor do aluguel, caso entenda que esteja sendo cobrado de forma abusiva. Além disso, ele também pode ingressar com uma ação consignatória, para efetuar o pagamento do aluguel em juízo, caso haja discordância quanto ao valor exigido pelo locador.

Conclusão

A entrada em vigor da Lei nº 12.112/2009, conhecida como Nova Lei do Inquilinato, em 2023, trouxe mudanças significativas para agilizar o processo de despejo do inquilino inadimplente. A notificação extrajudicial, a redução do prazo para desocupação e a possibilidade de concessão de liminar de despejo são medidas que visam garantir o direito do locador ao recebimento dos aluguéis devidos e a retomada do imóvel de forma mais rápida, evitando prejuízos financeiros.

No entanto, é importante ressaltar que o inquilino inadimplente possui opções de defesa nas ações de despejo. O pagamento integral da dívida, a alegação de quitação parcial, a contestação da notificação, a alegação de vício redibitório e as ações revisionais e consignatórias são algumas das formas de defesa disponíveis para o devedor. É essencial que o inquilino busque orientação de profissionais especializados para analisar e utilizar as defesas adequadas ao seu caso, assegurando seus direitos dentro do contexto legal.

REGINALDO FERRETTI
OAB/SP N. 244.074

Entre em contato para mais informações.