Boletins Jurídicos

Introdução

A evicção, prevista nos artigos 448 a 453 do Código Civil Brasileiro (CCB), configura-se na perda total ou parcial da coisa adquirida em decorrência de direito anterior e superior ao do adquirente, reconhecido por decisão judicial transitada em julgado. Este artigo tem como objetivo analisar os diversos aspectos da evicção no âmbito do Direito Civil brasileiro, com foco em medidas que podem ser tomadas para prevenir tal situação.

1. Conceito e natureza jurídica

A evicção se caracteriza pela perda da posse da coisa adquirida em virtude de decisão judicial que reconhece a titularidade de um terceiro. Segundo o art. 448 do CCB, o alienante é responsável pela evicção da coisa alienada, nos casos e na forma dos arts. 449 a 453.

Quanto à sua natureza jurídica, a evicção é considerada uma obrigação propter rem, ou seja, que acompanha a coisa, vinculando o alienante a todos os seus sucessivos adquirentes.

2. Modalidades de evicção

O Código Civil prevê duas modalidades de evicção.

Evicção total: quando o adquirente perde a totalidade da coisa adquirida.

Evicção parcial: quando o adquirente perde apenas uma parte da coisa.

3. Fundamentos da responsabilidade do alienante

A responsabilidade do alienante pela evicção fundamenta-se em:

Garantia de evicção: implícita em todo contrato de compra e venda, obrigando o alienante a garantir ao adquirente a posse pacífica da coisa.

Princípio da boa-fé: exige que o alienante atue com honestidade e lealdade na relação contratual.

Enriquecimento sem causa: o alienante não pode se beneficiar da perda do adquirente.

4. Efeitos da evicção

A evicção gera os seguintes efeitos:

Obrigação de restituir o preço: o alienante deve devolver ao adquirente o valor pago pela coisa, acrescido de juros e correção monetária.

Obrigação de reembolsar as despesas: o alienante deve reembolsar o adquirente das despesas que este teve com a coisa, como por exemplo, as despesas com a escritura pública e com o registro do imóvel.

Obrigação de pagar perdas e danos: o alienante pode ser obrigado a pagar perdas e danos ao adquirente, se este tiver sofrido prejuízos em decorrência da evicção.

5. Medidas para prevenir a evicção

Para evitar a evicção, o adquirente pode tomar algumas medidas cautelares, tais como:

• exigir a certidão de ônus reais do imóvel: este documento informa se há pendências ou gravames sobre o bem, como hipotecas, penhoras ou ações judiciais.
• analisar cuidadosamente a escritura pública de compra e venda: verificar se há cláusulas que excluem a responsabilidade do alienante pela evicção.
• contratar um advogado especializado em Direito Civil: um profissional poderá analisar a situação e orientar o adquirente sobre os riscos da compra e venda do imóvel.

6. Jurisprudência

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui jurisprudência consolidada sobre o tema da evicção. No REsp 1.732.361-RJ, por exemplo, o Tribunal decidiu que “a responsabilidade do alienante pela evicção é objetiva, independentemente de culpa”.

Conclusão

A evicção é um tema de grande importância no âmbito do Direito Civil brasileiro. A compreensão dos seus diversos aspectos é fundamental para garantir a segurança jurídica das relações negociais. Adotando as medidas preventivas mencionadas, o adquirente pode minimizar os riscos de sofrer evicção e proteger seus direitos.

Referências bibliográficas

DIAS, Maria Berenice. Manual de Direito Civil. 8ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017.

REGINALDO FERRETTI
OAB/SP N. 244.074

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