Boletins Jurídicos

1. Introdução

A complexidade das relações jurídicas que permeiam a vida em condomínio exige uma análise cuidadosa das normas que regem a propriedade e a utilização das áreas comuns e privativas. Um tema que vem ganhando destaque é a penhora de vagas de garagem que possuem matrícula própria, especialmente quando a questão envolve a alienação a terceiros não condôminos. A Convenção Condominial e o Código Civil (CC) desempenham papéis cruciais nesse contexto, estabelecendo limites e diretrizes que visam à segurança e à harmonia do convívio.

Este texto aborda a questão da penhora de vagas de garagem com matrícula própria, especialmente em relação ao acesso e à alienação por terceiros estranhos ao condomínio. A análise se concentra na interpretação do Código Civil e na aplicação das súmulas do Superior Tribunal de Justiça (STJ), destacando a necessidade de autorização condominial para a alienação e suas implicações na segurança do ambiente condominial.

2. A Vaga de Garagem como Unidade Autônoma

De acordo com o artigo 1.331, § 1º do Código Civil, a vaga de garagem pode ser classificada como uma unidade autônoma, desde que possua matrícula independente no Registro de Imóveis. Essa classificação permite que o titular da vaga tenha uso exclusivo, diferenciando-a de direitos acessórios vinculados a apartamentos ou de áreas comuns, cujo uso é compartilhado entre todos os condôminos. O entendimento da Quarta Turma do STJ, conforme o REsp 1.152.148/SE, corrobora essa distinção, evidenciando a necessidade de um tratamento jurídico que respeite a natureza da vaga em questão.

3. Limitações à Alienação de Vagas de Garagem

A convenção condominial exerce um papel fundamental na regulação do uso e da alienação das vagas de garagem. A proibição da alienação a terceiros estranhos ao condomínio, sem autorização expressa, busca preservar a integridade e a segurança do ambiente condominial. Essa vedação tem como objetivo evitar que estranhos acessem áreas restritas, reduzindo riscos como furtos e vandalismos. O não cumprimento dessa norma pode acarretar consequências não apenas para o alienante, mas para toda a coletividade condominial.

4. A Penhora e a Súmula n. 449 do STJ

A Súmula n. 449 do STJ estabelece que é admissível a penhora da vaga de garagem associada a um imóvel considerado bem de família. Contudo, a interpretação do art. 1.331, § 1º, do CC revela que, mesmo em casos de penhora judicial, a alienação deve respeitar a proibição estabelecida pela convenção condominial. Assim, a decisão da corte estadual que afastou essa proibição, em virtude da penhora de vaga de garagem com matrícula própria, levanta questões sobre a hierarquia das normas e a proteção dos direitos dos condôminos.

Súmula n. 449 do STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”,

5. Implicações Práticas da Decisão Judicial

A decisão judicial que permite a penhora de vagas de garagem com matrícula própria, desconsiderando a convenção condominial, gera uma série de implicações. Primeiramente, compromete a segurança do condomínio, ao possibilitar que indivíduos não autorizados acessem de áreas restritas. Além disso, pode criar um importante precedente que incentive futuras alienações não autorizadas, desestabilizando a ordem e a convivência pacífica entre os condôminos.

6. Considerações Finais

A penhora de vagas de garagem com matrícula própria é um tema que demanda uma análise cuidadosa, levando em consideração não apenas as disposições legais do Código Civil, mas também a importância da convenção condominial na regulação das relações entre os condôminos. A proteção da segurança e da harmonia do ambiente condominial deve prevalecer e a alienação de bens comuns ou privativos a terceiros estranhos, sem a devida autorização, deve ser reavaliada à luz dos princípios que regem a convivência em coletividade.

– STJ, 4ª Turma, REsp 1.152.148-SE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, j. 13.8.2013 – inteiro teor.
– STJ, 4ª Turma, REsp 2.095.402-SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, j. 6.8.2024 – inteiro teor.

REGINALDO FERRETTI
OAB/SP n. 244.074

Entre em contato para mais informações.